Doel 7.1.4 Vastgoed | Beleidsrapportage 2021-2

Beschrijving doel 7.1.4 Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad

Link naar afwijkingen in Berap 2021-1

De gemeente Zwolle heeft regie op vastgoed waarbij het draait om maatschappelijk waardecreatie vanuit de activiteiten in het gebouw. Het gaat hierbij voornamelijk om het huisvesten van functies die erop zijn gericht om de aantrekkingskracht van Zwolle te versterken. Diverse maatschappelijke organisaties in de stad maken voor hun activiteiten gebruik van gemeentelijk vastgoed. We zien ons gemeentelijk vastgoed als een middel om ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkelingen en activiteiten te faciliteren of aan te jagen. Door focus te leggen op vraagstukken die spelen binnen de stad vanuit een maatschappelijke context, kan het gemeentelijk vastgoed de maatschappelijke betrokkenheid en cohesie in de wijken en stad versterken.

Vastgoedmanagement realiseert een optimale afstemming tussen de verschillende opgaven in de stad (huisvestingsvragen) en aanbod. We streven naar een solide en duurzame vastgoedportefeuille, die inspeelt op de maatschappelijke vraag en gericht is op financiële stabiliteit. Daarnaast dient het gemeentelijk vastgoed toekomstbestendig te zijn en kan het een belangrijke bijdrage leveren aan de strategische opgave, zoals de "energietransitie". Door een brede aanpak van verduurzaming binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille ontstaan kansen om deze transitie verder vorm te geven. De routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed voor de gemeente Zwolle is in ontwikkeling en zal dit proces vormgeven.

De kern van ons gemeentelijk vastgoedbeleid is vastgelegd in een Nota Vastgoed-management. Dit beleidsdocument is in 2013 vastgesteld. Actualisatie hiervan zal resulteren in een nieuwe Kadernota Vastgoedmanagement. Het monitoren van de maatschappelijke en financiële prestaties van de vastgoedportefeuille is een continu proces, met aandacht voor de huurders-tevredenheid, kwaliteit van gebouwen en afstemming van vraag naar en aanbod van vastgoed.

Criteria

Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad, zodanig dat:

Een toekomstgerichte solide en duurzame vastgoedportefeuille wordt gerealiseerd die is gericht op zowel maatschappelijke vraag als op financiële stabiliteit;
Maatschappelijke en culturele vraagstukken m.b.t. huisvesting worden gefaciliteerd en de huurders-tevredenheid in stand blijft of stijgt;
Er een goede afstemming tussen vraag en aanbod is;
Een maximale bijdrage wordt geleverd aan de energietransitie door de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed;
De kwaliteit van de gebouwen in stand blijft en door het optimaliseren van de onderhoudssystemen een reductie van kosten gerealiseerd kan worden.

Portefeuillehouder(s)

René de Heer

Afwijkingen op activiteiten Berap 2021-2

Ceintuurbaan 4; huurinkomsten	Budgettair neutraal
Er is een huurovereenkomst afgesloten voor het perceel grond aan de Ceintuurbaan 4 (Shell tankstation). De huurovereenkomst gaat in met terugwerkende kracht per 1 januari 2021. Dit betekent dat er geen precario meer wordt betaald per 1 januari 2021. Daarom verschuift het budget van € 30.000 aan inkomsten van het één naar het andere doel. In begroting 2022 wordt dit structureel verwerkt.
Entrance fee tankstations	Aanvullende inkomsten	-300000
Entrance fee tankstations
Contractueel is opgenomen dat in het kader van verhuurde grond aan tankstations er een eenmalige entrance fee is overeengekomen voor een bedrag van in totaal € 600.000,-. Betaling van dit bedrag zal in twee gelijke termijnen geschieden, waarvan het eerste termijn verschuldigd was in 2018 en de ander termijn verschuldigd is met ingang van de eerste dag van de nieuwe huurtermijn van 15 jaren (dit jaar, 2021). Het 2de termijn is dit jaar betaald, dit was niet opgenomen in de begroting. Hierdoor ontstaat er een voordeel van € 300.000. Dit bedrag komt ten gunste van de algemene middelen.
Uitgesteld onderhoud	Budgettair neutraal
Het onderhoud voor het stadhuis en stadskantoor wordt uitgesteld naar 2022 of later. Het budget kan hierdoor worden verminderd. Hier tegenover staat dat de onttrekking uit de reserve Onderhoud gemeentelijke panden (D09) minder wordt. Per saldo € 1.726.737 lagere lasten onderhoud & lagere onttrekking.
Overheveling onderhoudsbudget het Anker	Budgettair neutraal
Overheveling onderhoudsbudget het Anker
Het onderhoudsbudget van € 60.000, dat is begroot onder doel 1.1.2 dient overgeheveld te worden naar doel 7.1.4 gemeentelijk vastgoed.

Afwijkingen op kredieten Berap 2021-2

Herbestemming Luttekestraat 35; kredietverhoging	Budgettair neutraal
Op 25 mei 2021 heeft de raad krediet beschikbaar gesteld voor de herbestemming van de Luttekestraat 35 te Zwolle. De hiervoor benodigde structurele baten en lasten worden binnen de reeds beschikbare middelen gedekt zoals toegekend bij de 2e Berap-2020. Sinds enkele maanden wordt de bouwsector geconfronteerd met aanzienlijke prijsstijgingen op materialen en uurlonen. In deze periode heeft de technische uitwerking en de aanbestedingsprocedure plaatsgevonden. Als gevolg van de prijsstijgingen lag het aanbesteding resultaat boven het beschikbare budget. Om stagnatie te voorkomen is in overleg met de betrokken partijen gezocht naar optimalisaties en bezuinigingen. Naast het doorvoeren van deze aanpassingen is de post onvoorzien met circa 20% verlaagd tot een bedrag van € 110.000,-. Enkele van deze aanpassingen zijn niet wenselijk voor het behalen van het beoogde einddoel en doen afbreuk aan het eindresultaat. Om het project op een beheersbare wijze te doorlopen en het beoogde einddoel te behalen is een aanvullend krediet van € 111.000 nodig om de volgende bezuiniging niet door te hoeven voeren: Na-isoleren van de begane grond vloer € 10.500,- Betreft één van de duurzaamheidsmaatregelen. Zeer wenselijk in verband met de gestelde duurzaamheidsdoelstellingen en de CO2-reductie. Het niet uitvoeren heeft een hogere CO2-uitstoot en een lager comfort tot gevolg. Aanbrengen van de zonwering € 31.000,- In de Meerjarenonderhouds prognose (MJOP) was rekening gehouden met een post van circa € 6.000,- voor vervangen van de doeken. Tijdens de technische uitwerking is geconstateerd dat de zonwering dermate slecht is dat volledige vervanging noodzakelijk is. Dit is opgenomen in het plan, maar niet in de eerdere kredietaanvraag. Degelijke, goed functionerende en verzorgde zonwering is zeer bepalend voor de beleving van de entree van de binnenstad. De zonwering draagt in grote mate bij aan de allure van het gebouw en de entree van de binnenstad. Daarnaast is zonwering noodzakelijk om het comfort in de zomerperiode te kunnen waarborgen. Het vervangen van de lichtkoepels en lichtstraat € 13.000,- Betreft één van de duurzaamheidsmaatregelen. Zeer wenselijk in verband met de gestelde duurzaamheidsdoelstellingen en de CO2-reductie en het voorkomen van onderhoudswerkzaamheden op korte tot middellange termijn. Asbestsanering € 30.000,- In de beslisnota voor de Raad “Luttekestraat 35 – aanpassen gebouw voor nieuwe functie”, is de aanwezigheid en sanering van asbest als risico genoemd : ‘Nadat het gebouw leeg komt te staan ter voorbereiding op de herbestemming wordt een destructief asbest onderzoek uitgevoerd.Het is mogelijk dat hierbij asbestverdachte locaties worden ontdekt die bij eerder visueel onderzoek niet zichtbaar waren. Afhankelijk van de uitkomsten van dit destructief onderzoek zullen wellicht aanvullende middelen nodig zijn.’ Het aanvullende onderzoek is inmiddels afgerond. De kosten kunnen niet worden opgevangen binnen de bestaande kredieten. Herstellen van post onvoorzien € 26.500,- Door de boven verwachting hoge prijsstijgingen is de post onvoorzien verlaagd. Voor het beheersbaar doorlopen van het project en het opvangen van eventuele verdere prijsstijgingen dient de post onvoorzien teruggebracht te worden naar het oorspronkelijke niveau. Het krediet wordt geactiveerd en de kapitaallasten bedragen € 8.005 met ingang van 2023.
Voorbereiding De Wheeme; voorbereidingskrediet	Aanvullende uitgaven	100000
De Wheeme, een rijksmonument met veel schoonheid gelegen in het centrum van Zwolle. Het gebouw is in eigendom van de gemeente Zwolle. Het is een gebouw met een rijke geschiedenis die toe is aan een nieuw hoofdstuk. Voordat we nieuwe functies in het gebouw kunnen huisvesten vraagt het gebouw om investering op het gebied van onderhoud, toegankelijkheid, duurzaamheid en mogelijk asbest. Om de totale investeringsopgave in kaart te brengen, is het noodzakelijk dat de budgetten goed geraamd worden. Hiervoor vragen we € 100.000,-- aan. Deze voorbereidingskosten moeten we maken en hangen samen met het in eigendom hebben van vastgoed. De totale financiële investering voor De Wheeme die nodig is om het gebouw aan te passen aan de eisen van deze tijd en de wensen van de toekomstige huurder(s) wordt via een separaat raadsvoorstel ingebracht ter besluitvorming. Tegenover deze investering staat dekking via huurpenningen. Een grove raming toont dat er een investeringsbehoefte ontstaat dat ligt tussen € 3,5 mln. – € 5 mln. De bandbreedte in afhankelijk van het op een later moment te kiezen ambitieniveau op het gebied van verduurzamen. Het benodigde krediet van € 100.000 komt ten laste van de algemene middelen waarbij ook verwezen wordt naar de Berap post Entrance fee tankstations waar een voordeel van € 300.000 ontstaat op hetzelfde doel.
Maatschappelijke voorziening Stadshagen	Aanvullende uitgaven	50000
De wijk Stadshagen groeit en verandert. Een van de ontwikkelingen hierin is de uitbreiding van het winkelcentrum Stadshagen. Hierbij wordt ook gekeken naar de huidige en toekomstige huisvesting van maatschappelijke voorzieningen; een essentieel onderdeel van een vitale wijk. Dit is een mix van voorzieningen gebaseerd op: “Spelen voor jong en oud” en “Lekker in je vel”. Dit sluit aan bij wat past bij Stadshagen en wat de maatschappelijke organisaties de komende jaren aanbieden, en bij de gemeentelijke ambities zoals geformuleerd in de hervormingsagenda en de omgevingsvisie. Ter voorbereiding op de komst van de voorziening is een projectleider nodig om het project voortvarend op te pakken. Hiervoor is een bedrag nodig van € 50.000.
Diezerstraat 80 – asbestsanering	Budgettair neutraal
In de beslisnota voor de Raad “Diezerstraat 80 – aanpassen gebouw voor nieuwe functie”, is de aanwezigheid en sanering van asbest als risico genoemd : Recent, nadat het gebouw door de tijdelijk beheerder weer terug is gegeven, is een destructief asbestonderzoek gedaan, hierbij zijn asbestverdachte locaties ontdekt die bij eerder visueel onderzoek niet zichtbaar waren. Er wordt nu nader onderzoek uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. De kosten voor asbestsanering zijn nog niet meegenomen in de investeringskostenraming. Als de kosten beperkt blijven kunnen deze worden opgevangen binnen de huidige kredietaanvraag. Als dit niet het geval is dan is aanvullende financiering nodig. Het aanvullende onderzoek is inmiddels afgerond en in samenspraak met monumentenzorg is een saneringsplan opgesteld. De kosten voor sanering van het asbest zijn geraamd op € 160.000,- Er is een aanvullend krediet nodig want deze kosten kunnen niet worden opgevangen binnen de bestaande kredieten. Het krediet wordt geactiveerd en de kapitaallasten bedragen € 7.265 met ingang van 2023.